IMMOBILIER 2019 : les changements et les tendances Auteur : David LELONG
L’année 2018 se termine doucement pour le marché immobilier. Après un point rapide sur l’évolution des volumes de ventes, des prix et des taux en 2018, nous allons voir quels sont les changements à prévoir pour l’immobilier en 2019 et quelles sont les tendances pour le marché immobilier en 2019. Toujours de fort volume de ventes, des prix en hausse et des taux très bas L’INSEE vient de communiquer les derniers chiffres sur l’indice Notaires-INSEE sur le marché des biens immobiliers anciens au 3ème trimestre 2018. Le moins que l’on puisse dire, c’est que les tendances observées durant les précédents trimestres se confirment. Conservation de fort volume de ventes en 2018 Après une explosion des ventes de mi-2015 à fin 2017, on aurait pu s’attendre à un ralentissement, d’autant plus que le levier de cette hausse des ventes, la forte baisse des taux, a perdu en intensité. Il n’en est rien, en 2018 sur un an, le nombre de transactions immobilières de logements anciens reste a des niveaux très élevés avec 956 000 ventes à fin septembre 2018 : En tenant compte de l’augmentation du parc de logements de 1 % par an en moyenne, on est revenu au niveau des meilleurs années du milieu des années 2000 d’après l’INSEE. Une hausse moyenne des prix qui reste vigoureuse, mais hétérogène D’après l’INSEE, on peut voir que les prix de l’immobilier sont toujours sur une tendance haussière sur un an glissant. C’était déjà le cas sur les chiffres définitifs du 1er trimestre 2018 avec une moyenne générale à +3.0 % et c’est à nouveau le cas au 2ème trimestre en chiffres semi-définitifs et au 3ème trimestre en chiffres provisoires avec pour ces 2 trimestres +2.9 % en moyenne : Les augmentations des prix ne sont pas homogènes, elles sont beaucoup plus importantes en Ile-de-France et dans certaines grandes agglomérations.
Au 3ème trimestre, l’augmentation ralentie en Ile-de-France, mais augmente u peu en Province. Dans ces 2 grandes zones géographiques, il faut aussi distinguer les types de marché. Dans les deux cas on a des hausses de plus de 2 fois la moyenne dans certains endroits, mais aussi des variations bien inférieures à l’inflation dans d’autres secteurs. Les écarts continuent de se creuser entre les secteurs très recherchés et notamment très dynamiques au niveau de l’emploi et les autres. Plus vous vous éloignez de ces grands pôles économiques et plus la situation est compliquée au niveau de l’immobilier ancien.
Des taux de prêt immobilier proches des records Comme nous l’avons vu des taux de prêt immobilier en décembre 2018, les taux d’intérêt sont restés à des niveaux très intéressants tout au long de l’année 2018 et cela malgré les craintes d’augmentation qu’il y a pu avoir au début de l’année. En réalité, en cette fin 2018, sur de nombreuses durées et profil de dossier, les taux immobiliers actuels sont au même niveau qu’à la période du record de fin 2016. Ce sont ces taux toujours très bas qui permettent au marché de garder cette belle dynamique. Il y a néanmoins moins de rachats de prêt car beaucoup d’emprunteurs ont déjà fait baisser leur taux pour leurs crédits immobiliers en cours de remboursement.
Les principaux changements pour l’immobilier en 2019 Pour bien anticiper ce qui pourrait être modifié en 2019 pour le secteur du logement et de l’immobilier en général, il est intéressant de regarder quels sont les principaux changements à prévoir : Nouvelle réduction importante sur les taxes d’habitation. Après une baisse de 30 % en 2018, la réduction passe à 65 % en 2019 par rapport au niveau de 2017 avant une suppression totale dès 2020. Cette forte réduction est appliquée pour tous ceux qui ne dépassent pas les plafonds de revenus pour diminution de la taxe d’habitation (environ 80 % des ménages). Modification du calcul des APL avec la prise en compte de vos revenus actuels à partir du 1er avril 2019 et non plus ceux d’il y a 2 ans. Ceci devrait faire baisser en moyenne le montant des APL perçu par de nombreux locataires puisque le gouvernement s’attend à une réduction globale du coût de cette aide au logement d’environ 1 milliard d’euros pour 2018 (1.3 milliards en année pleine). La mise en application de la loi ELAN (pour Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) qui se décompose en 4 axes avec différentes mesures : "construire plus, mieux et moins cher", "évolutions du secteur du logement social", "répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale", "améliorer le cadre de vie". Hausse globale du coût de l’assurance de prêt immobilier avec une hausse de taxes sur les cotisations d’assurance emprunteur qui s’appliquera désormais sur l’ensemble de la cotisation et non plus sur une partie seulement. Il est donc intéressant de renégocier votre assurance de prêt avant 2019. Pas de changements notables au niveau de la loi Pinel ni au niveau du prêt à taux zéro avec des conditions qui restent similaires à celles de 2018. Évolution des taux de crédit immobilier La dynamique du marché immobilier en 2019 va fortement dépendre de l’évolution des taux de prêt immobilier. En cas de nouvelles légères baisses de taux ou de stagnation à ces niveaux exceptionnels, il y aura toujours un volume de ventes élevé et des prix qui ne varieront pas beaucoup. En revanche, en cas de hausse des taux non négligeable en 2019, cela peut provoquer un gros coup de frein sur la dynamique des ventes, puis si cela dure et en fonction de l’ampleur cela pourrait tirer les prix vers le bas. Aucune crainte à avoir selon nous pour 2019. Il ne devrait pas y avoir de fortes hausses des taux immobiliers. Source : https://www.immobilier-danger.com/Immobilier-2019-les-chang…
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